Оплата аренды земельного участка при смене собственника

Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору. Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.05 по делу № А55-15565/04-40).

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества. Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением.


Для арендованных земельных наделов требуется получить прямое согласие муниципалитета, а во многих случаях такой вариант переоформления будет невозможен (например, если земля передавалась в аренду на основании аукциона). Для участков с пожизненным (наследуемым) владением обращение в местный орган власти носит уведомительный характер.

Основанием для переоформления прав может выступать и судебный акт, если вопрос носит спорный характер, либо оспаривается незаконный отказ властного органа.

Порядок переоформления прав

Наиболее распространенным вариантом передачи прав является совершение гражданских сделок.

Оплата аренды земельного участка при смене собственника

То есть в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства, а его права и обязанности по договору аренды переходят к новому собственнику.

Согласно статье 552 ГК РФ при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Отсюда следует, что право аренды, принадлежавшее продавцу недвижимости, возникает у покупателя с момента регистрации права собственности.

Этот вывод полностью соответствует пункту 1 статьи 382 ГК РФ, согласно которому право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В данном случае в силу статьи 552 ГК РФ происходит перемена лица в арендных обязательственных правоотношениях.

Оплата аренды земельного участка при смене собственника прекращается договор осаго

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких данных иск, заявленный по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно оставлен без удовлетворения, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А55-14524/07

“…По договору купли-продажи от 06.06.2007 ООО “Стройкомплект” продало ООО “ПромПрибор” нежилое здание (литер Е) проходной, нежилое здание (литер В1) галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литер В) трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литер А) трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литер ББ1) трассовой мастерской N 8, расположенные на земельном участке по адресу: г.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с договором аренды земельного участка от 09.07.2001 N 87-2001/06 Департамент управления государственным имуществом Самарской области (арендодатель) передал в аренду ИП Востриковой С.Г. (арендатор) сроком на пять лет земельный участок площадью 11 657,5 кв. м с кадастровым номером 63:01:04 00 00:0596 (213), расположенный по адресу: Самарская область, Куйбышевский район, ул. Курганская, б/н.

По договору купли-продажи от 25.10.2005 ИП Вострикова С.Г. продала ООО “Стройкомплект” нежилое здание (литер Е) проходной, нежилое здание (литер В1) галереи покрасочного цеха ДОЦ, нежилое здание (литера В) трассовой мастерской N 1, 2, нежилое здание (литера А) трассовой мастерской N 7, нежилое здание (литера ББ1) трассовой мастерской N 8, расположенные на земельном участке, арендуемая площадь которого составляет 11 657,50 кв.

Вниманиеattention
Например, в силу принципа свободы договора стороны могут согласовать такое основание для расторжения договора аренды, как принятие арендодателем решения продать имущество. АС Северо-Западного округа рассмотрел спор, в котором истец основывал свои притязания именно на таком договорном условии (см. постановление от 24.06.2015 № Ф07-2887/2015 по делу № А56-43118/2014). Так, две организации заключили договор аренды, в котором установили, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия решения о продаже помещения, уведомив арендатора за три месяца до даты расторжения договора.

Первоначальный арендодатель указанным правом не воспользовался, однако покупатель недвижимости, ставший арендодателем, в свою очередь решил продать имущество и на этот раз воспользоваться возможностью расторгнуть договор на этом основании.
Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.

ВОПРОС В ТЕМУ

Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?

Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника.

В большинстве случаев суды защищают арендодателя

В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9).

ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п.
3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот прин-цип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав.

ООО “Крокус-Петролеум” и ООО “Авторем-94″, а посредством внесения в договор аренды соответствующих изменений…”

Постановление ФАС Московского округа от 12.09.2011 по делу N А40-104001/10-49-913

“…Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу ст. ст.

Не требуется согласия государственных или муниципальных ведомств при следующих вариантах переоформления прав:

  1. полное отчуждение прав по договору купли-продажи – все договоренности сторон фиксируются в виде письменного договора, который подлежит регистрации в Росреестре;
  2. временная передача прав в форме аренды или иного вида пользования – если срок договора превышает один год, также проводятся регистрационные действия через Росреестр;
  3. распоряжение участком умершего гражданина – переоформления прав на землю происходит в рамках наследственного дела (по условиям завещательного бланка или по закону);
  4. распределение общего участка между отдельными собственниками.

Если участок принадлежит гражданину на постоянном или временном праве пользования, переоформить его на другое лицо можно только через муниципальные органы власти.

Право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, зарегистрировано 07.05.2002.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что довод ответчика о переходе к нему права аренды на земельный участок площадью 5709 кв. м соответствует нормам действующего законодательства. ООО “Газпром трансгаз Москва” после приобретения в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, стало арендатором части земельного участка, занимаемого строениями и необходимого для их использования, без оформления в установленном законом порядке договора аренды. Размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации приобретенных ООО “Газпром трансгаз Москва” зданий (5709 кв.

Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2008 по делу N А09-246/07-10 ИП Бирюкову Е.Г., ИП Симчуку Л.П. отказано в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.07.2004, заключенного между Брянской городской администрацией и ОАО “Автоколонна – 1679 – Брянск”, и применении последствий недействительности сделки.

При этом указанными судебными актами установлено, что после отчуждения ОАО “Автоколонна – 1679 – Брянск” части ранее принадлежащих ему объектов, к покупателям в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст.

Важноimportant
Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п.

14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).

Стороны могут сами отменить сохранение арендных отношений при смене собственника

Правило о сохранении арендных отношений при смене собственника арендуемого имущества, установленное в п. 1 ст. 617 ГК РФ, работает не всегда.

Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Следовательно, ранее заключенный с ним договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

На основании изложенного суды правильно указали, что после регистрации за ОАО “Сбербанк России” права собственности на недвижимое имущество – встроенно-пристроенное нежилое помещение общей площадью 2093,7 кв.

Суды посчитали, что ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» не установлено, что при переходе права собственности на недвижимость, к которой присоединяется рекламная конструкция, к другому лицу, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, заключенный с предыдущим собственником, автоматически прекращается и необходимо такой договор перезаключить с новым собственником по правилам п. 1 ст. 617 ГК РФ. В то же время в законодательстве не сказано о том, что при смене собственника имущества договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции с момента перехода права собственности на недвижимость к иному лицу прекращается автоматически. Поэтому в такой ситуации юридически значимым обстоятельством является волеизъявление нового собственника недвижимости на продолжение отношений с владельцем рекламной конструкции или их прекращение.

Если земля находилась в совместной собственности, доли всех владельцев будут считаться равными, если иное не указано в соглашении.

Подтверждение факта переоформления земельного участка происходит по следующим правилам:

  1. стороны подписывают договор и передаточный акт, оформляют межевой план;
  2. документы направляются в Росреестр или подаются через учреждения МФЦ;
  3. после кадастрового учета и регистрационных действий будет выдана выписка ЕГРН – в ней указываются сведения о новом собственнике земли.

Если на участке расположена недвижимость (например, частный дом), допускается только одновременное переоформление прав на оба объекта. Такое правило указано в ГК РФ.

Если права переоформлялись на временной основе (например, при аренде), возникает обременение на весь срок договора.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, применительно к правоотношениям по договору N 94 от 31.01.2001 в данном случае на основании абзаца 6 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу прямого указания закона (статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) произошла перемена лиц в обязательстве в части спорного земельного участка, и у покупателя недвижимого имущество возникло фактическое землепользование, за которое он должен вносить платежи в размере арендной платы.

Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что общество приобрело в собственность здание прирельсового склада, расположенное на земельном участке площадью 12 192 кв.

ГК РФ устанавливает правило о сохранении договора аренды в силе не только при смене собственника имущества, но и лица, которому предмет договора аренды передан в хозяйственное ведение или оперативное управление. При этом в судебной практике довольно часто встречаются попытки арендаторов оспорить передачу имущества государственным или муниципальным собственником в хозяйственное ведение. Обычно такие попытки успеха арендаторам не приносят — суды приходят к выводу, что передача имущества в хозяйственное ведение третьему лицу на права и обязанности арендатора не влияет, а потому он не является заинтересованным лицом, которое может оспорить нормативный акт о передаче имущества в хозяйственное ведение.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *